Informationen: Die Renovierung


Die Renovierung: Nach dem gesetzlichen Leitbild im Wohnraummietrecht, das in § 535 BGB zum Ausdruck kommt, ist es eigentlich Sache des Vermieters, die überlassene Wohnung regelmäßig zu renovieren. Gemäß § 535 I, Nr. 2 BGB hat nämlich der Vermieter die Mietsache, also die Wohnung, dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Dazu gehört grundsätzlich auch die Renovierungsverpflichtung.

Eine Verkehrssitte dahingehend, dass ein Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Renovierung durchzuführen hat, gibt es nicht, ebenso wenig wie die Tatsache, dass ein Mieter, ohne hierzu verpflichtet zu sein, jahrzehntelang diese Renovierung durchgeführt hat, dazu führt, dass dieser das auch in Zukunft tun muss.
Die Renovierungsverpflichtung wird nun jedoch in den meisten Verträgen regelmäßig dem Mieter auferlegt.
Grundsätzlich ist dies zulässig, muss aber entsprechend vereinbart sein. Die Fälligkeit der Renovierungsarbeiten während der Mietzeit hängt davon ab, ob die Wohnung unrenoviert oder renoviert vermietet wurde, ob also erst einmal eine Anfangsrenovierung geschuldet wird. Vor der Vereinbarung von sog. "starren" Renovierungsfristen im Formularmietvertrag ist allerdings zu warnen. Diese starren Renovierungsfristen bedeuten, dass ein Mieter unabhängig vom Zustand der angemieteten Wohnung innerhalb dieser Fristen zur Renovierung verpflichtet ist.
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen festgestellt, dass eine solche starre Renovierungsfrist in Formularmietverträgen den Mieter unangemessen benachteiligen.

Die Folge dieses starren Fristenplanes ist die Unwirksamkeit der Renovierungsvereinbarung. Der Vermieter ist dann also wieder zur Renovierung verpflichtet. Die meisten "Mietspiegel" gehen davon aus, dass die Renovierungspflicht wirksam auf den Mieter umgelegt worden ist. Wenn dies nicht der Fall ist, kann allerdings nach der neueren Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs kein zusätzliches Entgelt für die jetzt dem Vermieter obliegende Verpflichtung zur Durchführung der Renovierungsarbeiten gefordert werden. Nach Meinung des Bundesgerichtshofs hat der Vermieter diesen ungültigen Formularmietvertrag ausgesucht und er hat die sich aus der Unwirksamkeit ergebenden Konsequenzen zu tragen.

Es wird daher dringend geraten, in dem Formularmietvertrag sog. "weiche" Renovierungsfristen aufzunehmen.
Diese Fristen orientieren sich an den üblichen Renovierungsfristen, lassen aber Platz für die individuelle Abnutzung. Formulierungen wie "im Allgemeinen" oder "üblicherweise" weisen auf diese weichen Renovierungsfristen hin.

Während des bestehenden Mietverhältnisses können dem Mieter keine Vorschriften z. B. über die Farbgestaltung etc. gemacht werden. Allerdings muss der Mieter die Räume dann in vertragsgemäßem Zustand wieder zurückgeben, wobei dieser auf den durchschnittlichen Geschmacksstandart Rücksicht zu nehmen hat, also z. B. keine grellen oder dunklen Tapeten zurücklassen darf.

Eine sog. "Fachhandwerkerklausel" sollte ebenfalls vermieden werden. Der heutige Stand insbesondere der Heimwerkertechnik macht es durchaus möglich, dass die Renovierungsarbeiten auch in Eigenarbeit ordnungsgemäß durchgeführt werden. Es kommt also nicht darauf an, wer die Arbeiten erbringt sondern wie sie erbracht werden. Sind die Renovierungsarbeiten bei Vertragsende fällig, dann müssen diese Arbeiten vom Mieter erbracht werden und es gilt das oben Gesagte. Schwierig wird es, wenn die Arbeiten noch nicht fällig sind. Die Wirksamkeit der sog. "Abgeltungsklausel" hängt dann wiederum von der Wirksamkeit der Renovierungsvereinbarung ab, dem Zustand der Wohnung zu Anfang des Mietverhältnisses etc.

Wenn ein Mieter die fälligen Renovierungsarbeiten bei Vertragsende nicht oder nur mangelhaft durchgeführt hat, dann ist ihm grundsätzlich eine angemessene Frist zur Nachholung dieser Arbeiten zu setzen, es sei denn, er hat die Erfüllung der Renovierungsarbeiten endgültig und ernsthaft verweigert. Der Vermieter hat dann grundsätzlich einen Anspruch auf Ersatz in Geld und zwar in Höhe des ihm entstandenen Schadens. Der Bundesgerichtshof hat darüber hinaus festgestellt, dass in bestimmten Fällen, z. B. bei der Totalsanierung der Wohnung, eine Renovierung grundsätzlich nicht mehr geschuldet wird, der Mieter aber verpflichtet ist, dieses Ersparnis in Geld zu bezahlen, wobei er einwenden kann, dass er die Arbeiten in Eigenarbeit durchgeführt hätte. Der Geldanspruch beschränkt sich dann auf die ersparten Materialien und die eingesparte Zeit.

Hinzuweisen ist noch auf die kurze, 6-monatige Verjährungsfrist für die Schönheitsreparaturen bzw. den Ersatzanspruch.
Diese kurze Verjährungsfrist beginnt im Übrigen nicht erst mit dem Ende des Mietverhältnisses sondern schon mit der Rückgabe der Wohnung.

Wenn ein Mieter am Ende des Mietverhältnisses renoviert, obwohl er zur Renovierung nicht verpflichtet war, dann kann er ebenfalls Schadensersatz verlangen, denn er hat hier eine Leistung erbracht, die er nicht erbringen musste und der Vermieter ist entsprechend bereichert.

Das Recht der Renovierung ist, wie man sieht, sehr vielfältig und sehr schwierig. Es wird aber empfohlen, in den Formularmietverträgen, die von den verschiedenen Verbänden herausgegeben werden, keine zusätzlichen Änderungen oder sonstige Vereinbarung zutreffen. Die neueren Mietverträge berücksichtigen im Allgemeinen schon die insoweit ergangene Rechtsprechung.