Informationen: Die Nebenkostenabrechnung


Die Nebenkostenabrechnung: Auch hier gilt, dass es zunächst einmal Sache des Vermieters ist, die Betriebs- und sonstigen Nebenkosten zu tragen. Gemäß § 556 II BGB können die Vertragsparteien jedoch vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung. Der Mietvertrag hat daher entweder auf diese Betriebskostenverordnung Bezug zu nehmen oder die Einzelnen Betriebkosten sind gesondert aufzuführen.
Verwaltungskosten oder die Kosten einer Mietausfallwagnisversicherung sind grundsätzlich keine Betriebskosten und können daher als solche auch nicht umgelegt werden.

Wenn die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben, sind die Betriebskosten grundsätzlich nach der Größe der Wohnfläche umzulegen. Das gilt nicht für Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, also z. B. bei Ablesung der Wasseruhren, der bekannten "Röhrchen" etc.

Es empfiehlt sich, die verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach Personen und die nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach Wohnfläche umzulegen. Eine Umlage nach Personen bringt allerdings grundsätzlich die Schwierigkeit mit sich, dass die Personenanzahl sowohl im gesamten Gebäude also auch in der fraglichen Wohnung genau bestimmt werden muss, was insbesondere bei Hochhäusern recht schwierig sein dürfte.

Die Nebenkosten können als Pauschale oder als Vorauszahlung erhoben werden.
Eine Pauschale muss nicht abgerechnet werden, es gibt aber dann auch keine Nachforderungen. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jedoch jährlich abzurechnen. Das bedeutet nicht innerhalb eines Kalenderjahres sondern innerhalb eines Jahres nach der Abrechnungsperiode, die ja in vielen Fällen z. B. von Juli des einen bis Juni des nächsten Jahres geht.
Versäumt der Vermieter diese Abrechnungsfrist, dann ist er nach wie vor zur Abrechnung verpflichtet, kann aber keine Nachforderungen stellen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Letzteres ist z. B. dann der Fall, wenn die entsprechenden Gebührenbescheide erst zu einem späteren Zeitpunkt zugehen, nicht aber dann, wenn die eingesetzte Hausverwaltung diese Frist versäumt hat. Entscheidend für die Fristunterbrechung ist dabei nicht das Datum oder die Absendung der Nebenkostenabrechnung sondern deren Zugang beim Mieter.

Unterbrochen wird die 1-Jahresfrist nur durch eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung. Die Abgrenzung zwischen den formellen und den materiellen Fehlern ist umstritten. Grundsätzlich ist hier zu sagen, dass eine formelle Wirksamkeit dann vorliegt, wenn die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und der auf ihn entfallene Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen ist. Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht besteht oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten, betrifft hingegen die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu folgendes ausgeführt:

"In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig die folgenden Mindestangaben aufzunehmen:

eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angaben und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Abzustellen ist dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung."

Die Belegeinsicht gehört nicht zur formellen Wirksamkeit. Sie dient der Kontrolle durch den Mieter, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Beträgen auch angefallen und nachgewiesen sind etc.

Sie wird am Besten gleich in der Nebenkostenabrechnung mit angeboten bzw. dem Mieter auf entsprechende Anfrage gewährt, wobei grundsätzlich die Wohnung des Vermieters für den Ort der Belegeinsicht entscheidend ist; befindet sich der Wohnort des Vermieters jedoch in einer anderen Gemeinde, dann muss der Vermieter die Einsicht am Ort der Wohnung anbieten. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Vermieter dem Mieter spätestens innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

Einen Anspruch auf Überlassung von Kopien der Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen, hat ein Mieter nur dann, wenn dies vertraglich vereinbart ist, sonst aber nicht.

Die Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Ergibt eine Abrechnung eine Nachzahlung, dann können zugleich auch die Vorauszahlungen entsprechend erhöht werden. Die Betriebskosten sind zwar für den Vermieter nur ein durchlaufender Posten, dennoch ist bei der Abrechnung der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.