Informationen: Mietrechtsänderungsgesetz


Am 11.03.2013 hat der Bundestag das „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG)“ verkündet. Mit diesem Gesetz hat der Bundestag auf zwei dringende Probleme im Wohnraummietrecht reagiert und einige neue Regelungen im Mietrecht getroffen.

Dabei geht es zunächst um Einzelfragen zur sogenannten „energetischen Modernisierung“. Eine energetische Modernisierung – und nur bei einer solchen – findet gemäß § 536 I a BGB ein Minderungsausschluß statt. Bei dieser Art der Modernisierung kann der Mieter für drei Monate die Miete nicht mindern. Der Ausschluß greift unabhängig von der Schwere der Tauglichkeitsminderung ab, wenn allerdings durch die Modernisierungsmaßnahme die Tauglichkeit nicht nur gemindert, sondern völlig aufgehoben wird, bleibt das Minderungsrecht erhalten.

In § 555 b BGB werden die Modernisierungsmaßnahmen dann noch einmal präzisiert. Jede Modernisierungsmaßnahme muß gemäß § 555 c BGB angekündigt werden. Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Der Einwand, daß Umstände vorliegen, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die zu erwartende Mieterhöhung begründen, muß bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitgeteilt werden. Die Frist läuft allerdings nur, wenn die Modernisierungs-maßnahmen vorschriftsmäßig angekündigt worden sind.

In § 556 c BGB wird das sogenannte contracting, also eine gewerbliche Wärmelieferung für Gebäude durch einen darauf spezialisierten Unternehmer verhandelt. § 556 c BGB regelt jetzt den Übergang auf das contracting bei bereits bestehenden Mietverhältnissen. Mietverträge, bei deren Abschluß die Wohnung bereits im Wege des contractings versorgt wird, sind hiervon nicht erfaßt.

Neu ist die Änderung des Kautionsrechtes. Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu bezahlen, wobei die Raten mit der ersten und der unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig sind. Eine Kaution ist aber keine Miete im Sinne des § 543 II Nr.: 3 BGB. Das bedeutet, daß bei Zahlungsverzug in Bezug auf die Kaution eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nur nach dem Auffangtatbestand des § 543 BGB in Betracht kommt. Jetzt hat der Gesetzgeber in § 569 II a BGB bestimmt, daß ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 I BGB auch dann vorliegt, wenn ein Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Nicht nötig ist, daß es sich hier um zwei aufeinanderfolgende Monate handelt, es genügt, wenn sich der Mieter z. B. mit der ersten und zweiten Rate oder der ersten und dritten Rate in Verzug befindet. Eine Interessenabwägung ist hier nicht erforderlich.

In diesem Zusammenhang ist noch einmal darauf hinzuweisen, daß die Kaution auf einem sogenannten insolvenzfesten Kautionskonto anzulegen ist, also getrennt vom Vermögen des Vermieters und daß sie zu verzinsen ist und zwar zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Wenn ein Mieter verlangt, daß ein solches Kautionskonto genannt wird, dann gerät er nicht in Zahlungsverzug und er gibt auch nicht den Anlaß, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

In § 885 ZPO wird jetzt die sogenannte „Berliner Räumung“ gesetzlich geregelt. Der Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher beschränkt sich auf die Besitzverschaffung, Aufgabe des Gerichtsvollziehers ist es dann außer der Besitzanweisung auch nach § 885 o II ZPO eine Dokumentation der beweglichen Sachen des Räumungsschuldners vorzunehmen. Hier werden wohl meistens Bildaufnahmen in elektronischer Form hergestellt werden.

Da eine Zwangsräumung, Herausschaffung und gegebenenfalls Einlagerung der Möbel etc. erhebliche Kosten verursachten und praktisch für den Vermieter ein finanzielles Hindernis waren, die Räumung in Auftrag zu geben, gab es schon in der jüngsten Zeit verschiedene Möglichkeiten, diese Kosten zu minimieren. So ging z. B. der Vollstreckungsauftrag nur dahin gehend, den Vermieter in den Besitz der Räume einzuweisen, während an den beweglichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend gemacht wurde. Teilweise haben sich die Gerichtsvollzieher dagegen gewährt, so z. B. mit dem Argument, es könnten hier ja auch an sich unpfändbare Sachen gepfändet werden. Die neue gesetzliche Regelung spart jedoch dem Vermieter beträchtliche Gerichtsvollzieherkosten.

In Bezug auf die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen wurde der Mieterschutz verstärkt. Hintergrund war eine obergerichtliche Rechtssprechung zur Eigenbedarfskündigung einer GbR für einen ihrer Gesellschafter mit anschließender Umwandlung in Wohnungseigentum. Der BGH war hier der Auffassung, daß eine Sperrfrist für die Kündigung durch einen Wohnungserwerber nicht vorlag.

Der neue § 577 a BGB erhält jetzt einen neuen Absatz I a, wonach es für die Auswirkung der Sperrfrist genügen soll, daß ein Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber veräußert wird. Hierbei ist es ohne Bedeutung, ob sich der Gesellschafter, für den gekündigt wird, auf Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung beruft. Die Sperrfrist beginnt übrigens mit der Eintragung der Gesellschaft im Grundbuch, denn erst damit ist der Erwerb vollendet.

In § 283 ZPO ist ein neuartiges prozeßuales Instrument der sogenannten „Sicherungsanordnung“ eingeführt worden. Ziel ist die Bekämpfung des Mietnomadentums. Das Gericht kann hier auf Antrag des Vermieters als Kläger anordnen, daß der Beklagte wegen Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, unter den dort aufgeführten Voraussetzungen innerhalb einer vom Gericht zu bestimmenden Frist Sicherheit leistet. Wird die Fristsetzung vom Beklagten versäumt, dann kann der entsprechende Beschluß auf fristgebundenen Antrag des Klägers ergänzt werden. Die Frist beträgt zwei Wochen, wenn sie versäumt wird, dann kann aus der Sicherheitsanordnung nicht vollstreckt werden. Hier ist also ein neues Instrument zum Schutz vor finanziellen Verlusten geschaffen worden.

In bestimmten Gebieten kann die Kappungsgrenze, die derzeit 20 % gegenüber der Miete, die vor drei Jahren gezahlt wurde, beträgt, auf 15 % gesenkt werden und zwar in Gebieten mit besonders gefährdeter Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen. Die Landesregierungen können solche Gebiete durch Verordnungen für die Dauer von bis zu 5 Jahren erlassen.