Informationen: Der Kündigungsverzicht


Der Kündigungsverzicht:
Ein Zeitmietvertrag, also eine zeitliche Befristung des Mietverhältnisses, ist nach dem jetzt geltenden Recht für Wohnraummietverhältnisse nur in ganz engen Ausnahmeverhältnissen möglich.

Gemäß § 575 I, Nr. 1 BGB ist ein solcher Zeitmietvertrag nur wirksam, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnung für sich selbst nutzen will. Der früher vereinbarte "befristete" Mietvertrag über Wohnraum, der für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, ist also nicht mehr möglich.
Es ist daher nach der Mietrechtsreform immer wieder versucht worden, die Unwirksamkeit dieses Zeitmietvertrages zu vermeiden. In erster Linie sollte dies über den befristeten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung geschehen. Dabei gibt es durchaus ein Bedürfnis beider Vertragsparteien, der Vermieter wegen einer Mietbindung, der Mieter wegen einer Bestandssicherung. Eine solche Bindung wollte und will der Gesetzgeber nicht ausschließen, er will aber die nach altem Recht geltende und recht kompliziert erscheinende Regelung der befristeten Mietverträge vereinfachen.

Ein formularmäßig befristeter Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung, der für beide Parteien gilt, ist deshalb grundsätzlich zulässig, wenn dieser Ausschluss nicht unangemessen lang ist. Ein einseitiger befristeter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag ist jedoch für den Mieter eine unangemessene Benachteiligung, wenn kein Staffelmietvertrag oder ein wirksamer Zeitmietvertrag vereinbart ist oder dem Mieter kein ausgleichender Vorteil gewährt wird. Eine nach § 557 a BGB zulässige Staffelmiete, deren Dauer nicht länger als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt, wird als ein solcher Vorteil des Mieters angesehen.

Noch ein Hinweis: Es empfiehlt sich, diesen Kündigungsausschluss in Formularmietverträgen zu vereinbaren. In der Literatur (z. B. bei Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Auflage, § 542 BGB, N 25) wird folgende Formulierung vorgeschlagen:

"Das Mietverhältnis beginnt am....... Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, die für beide Teile verbindlich ist, gekündigt werden, jedoch erstmals zum ......."