Informationen: Fristlose Kündigung

 

Der BGH hat im Urteil vom 11.07.2012, Aktenzeichen: VIII ZR 138 folgendes ausgeurteilt:
Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, daß die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechtes nicht bestehen.

Im vorliegenden Fall ging es darum, daß sich in einem Einfamilienhaus Schimmelpilz gebildet hatte. Die Mieter selbst räumten ein, daß sie wegen der Haltung mehrerer Katzen, die das Haus nicht verlassen sollten, in ihrem Lüftungsverhalten eingeschränkt waren; außerdem waren zwei Aquarien sowie ein Terrarium mit Schlangen vorhanden. Den Mietern hätte sich die Vermutung aufdrängen müssen, daß eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit vorhanden war und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren. Im Zeitpunkt des Zugangs der fristlosen Kündigung bestand ein Zahlungsrückstand, der die Summe der Mieten für zwei Monate überschritt.

Der BGH sah keine Veranlassung, im Rahmen der fristlosen Kündigung gemäß § 543 II Nr.: 3 BGB bezüglich des Verschuldens einen milderen Maßstab anzuwenden, insbesondere im Falle eines Rechtsirrtums des Mieters. Nach seiner Meinung sind auch im Wohnraummietrecht an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu stellen und es bestehe daher kein Grund, im Rahmen des § 543 II BGB zu Gunsten des Mieters einen milderen Sorgfaltmaßstab anzuwenden. Das gelte auch bei einem im Bereich des tatsächlichen – hier der Ursache einer Schimmelpilzbildung – angesiedelten Irrtums.

Das bedeutet, daß nicht jede Minderung schon per se einen Verzug ausschließt, sondern nur diejenige, die nicht „offensichtlich unberechtigt“ ist. Der BGH empfiehlt in diesem Fall dem Mieter, den Minderungsbetrag, den er für angemessen hält, mit einfachem Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zu zahlen, so daß ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Wenn bereits fristlos gekündigt ist, dann kann, natürlich mit der entsprechenden Kostenfolge, der Mieter dieser fristlosen Kündigung immer noch die Grundlage dadurch entziehen, daß er innerhalb der Schonfrist des § 569 III Nr.: 2 BGB die Mietrückstände vollständig ausgleicht.

Es ist daher dringend zu empfehlen, den Streit über die Berechtigung einer Minderung – jedenfalls dann, wenn der Mangel nicht eindeutig im Bereich des Vermieters liegt, nicht über die fristlose Kündigung auszufechten, sondern im Rahmen einer eventuellen Zahlungsklage.